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    22%發債刷新行業記錄 明發集團復牌無期路漫漫

    原作者: 鄭小琳 |原發: 《投資者網》

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    作為廈門最早一批房企成員的明發集團有限公司(下稱“明發集團”),近期因發高息22%的債券引發市場再度關注。此外,今年4月,其創始人黃煥明離任也讓外界浮想聯翩 ,此次重大人事變更是否與公司復牌密切相關?


    2016年因核數師對其年報業績不發表意見,明發集團遭遇長達四年之久的停牌,目前,其股價仍止于1.89元的報價。對此,《投資者網》就復牌及高息發債等投資者關注的問題,致電明發集團香港企業傳訊部門,對方表示,目前不便回應。


    公開資料顯示,成立于1994年,作為早期知名的閩系房企,明發集團的全國擴張之路早已開啟,業務主要以商業地產、住宅地產、酒店經營為主,并涉及工業、商貿、投資等多項領域。2019年明發集團收入127億元、凈利潤11.34億元,與早期的世茂、建發、禹洲等相比,早已“掉隊”。


    高息22%創下房企融資最貴


    6月1日,明發集團發行了一筆規模1.76億美元、票息22%的美元債券用于償還債務。據了解,該筆債券在今年12月5日到期,如果逾期,票息按上浮10%以32%計算。從2020年行業各大房企發債情況來看,明發集團高達22%的債券票息已經刷新行業最高紀錄。


    中指研究院數據顯示,今年1-5月,中國房企海外債平均融資成本8.07%,同比下降0.72個百分點,5月平均融資成本更是低至6.33%;同時,從房企6月初發債情況來看,同行萬科6月1日發布的“17萬科01”債券票面利率調整為1.9%,華發集團6月2日發行的規模10億元的超短期債券票面利率僅1.35%,保利、旭輝、廈門象嶼等房企先后發行的債券利率也處在2%至4%區間。


    即便以美元債券來看,以6月16日綠地控股所發行的5億美元定息債券來看,利率也僅為6.25%;正榮地產5月22日發行的2億美元2024年到期的美元債,年利率也不過8.32%。


    當然,也有發債成本處于較高水平的房企,如藍光發展、新湖中寶等。今年6月以來,這些房企的發債利率區間在10.5%-11%。同行業對比,據《投資者網》研究統計發現,不管是A股還是H股,目前沒有任何內房企融資成本超過22%,明發也創下來多年來房企融資成本最高紀錄。


    今年1月14日,明發集團發行了一筆2021年到期、總規模2.2億美元的債券,利率較往年有所提升,票息高達15%。令市場感到疑惑的是,明發集團的發債利率緣何一直居高不下?為何五個月時間不到利率成本增加7個點?高息22%的發債背后意味著什么?


    對于明發集團的高息發債,,星展銀行(香港)研究部中國房地產業分析主管王丹向《投資者網》表示:“22%的發債利率,從側面能夠反映出,明發集團對于資金渴求強烈,需要通過高息融資的方式籌集資金緩解舊債,最終為了能夠‘活下去’,為自己爭取更多反轉的機會,如,加速樓市的銷售、回款及負債結構的調整等。明發集團目前發債票息位居行業高位,但相信高利息只是暫時的。目前雖然整體境內融資市場較為寬松且利率下行,但這適用于具備規模優勢及3A評級的房企,對于明發集團這類負債較高的房企并不適用。”


    據市場人士意見,明發成本的發債利率一直居高不下,但上述22%的高息發債或與其違約有關。公開資料顯示,今年5月,明發集團未能按時完成一筆美元債的兌付,構成實質性違約,該違約債券發行于2017年5月,票息為11%,期限3年,發行規模2.2億美元。


    債務情況來看,截至2019年底,明發集團貨幣資金(不包括受限制現金)為人民幣34.88億元,較2018年末的52.634億元大幅下滑,集團應于一年內及一年后償還的銀行貸款及其他借款分別約為64.920億元及5.604億元,賬面現金難覆短債,償債壓力較大。


    58安居客房產研究院分院院長張波向《投資者網》表示:“一般來說,融資成本是和企業本身包括負債水平在內風險度呈現明顯的正相關性,獨立會計師曾對明發2015年財務報表‘不發表意見’,從而引發了證監會的關注并責令其停牌,長期停牌對于其自身的融資能力形成極大影響,也同步提高了融資利率水平。”


    數年復牌之路漫長無期


    高息融資的同時,明發集團創始人也宣告辭職。今年4月23日,明發集團披露一則重大人事變動——黃煥明辭任。根據公告,黃煥明辭任公司非執行董事、董事會主席兼公司授權代表各職務。同時,林家禮獲調任為非執行董事,并獲委任為董事會主席。


    對此,接近明發集團的內部人士曾透露:“本次人事變動與復牌有很大關系,說明公司為了復牌下了很大決心。”從停牌到復牌,發生于四年前的事件顯然一直惹得市場的高度關注。


    公開資料顯示,明發集團的停牌事件源于2016年3月17日,因三宗銷售交易未能提供足夠憑證,以及部分現金付款及首款未能解釋,公司聘請的前會計事務所普華永道對其2015年年報"不發表意見",隨后4月1日明發集團引發香港證監會關注并責令停牌。


    對于復牌具體時間目前尚不得而知,港交所要求明發集團對其獨立會計師提出的問題進行調查、解決,以及發布公司重要資料、刊發財務報告,才可復牌。


    實際上,港交所曾于2016年4月29日及2018年7月27日兩次向明發集團發出復牌指引,但直到2018年8月1日港交所正式發布修訂版的"上市新規"——即倘企業維持停牌連續12個月,則可取消其上市地位,之后,明發集團才開始有了新的動作。


    2019年初,明發集團一連發布三年財報,并在同年7月16日及2019年7月26日(復牌最后期限),分別向港交所呈遞復牌報告及補充報告,旨在向復牌發起最后沖刺。今年3月20日,公司復牌有了新的進展,聯交所表示其正在審閱復牌呈遞文件,并要求公司就達成復牌條件呈遞進一步文件。隨后一個月后,明發集團高管迎來更迭。


    對于公司主席辭職的原因,明發集團表示,黃煥明的辭任決定經過仔細思量,其中已考慮明發集團的發展歷史和未來的發展方向。黃煥明認為,目前是合適時機讓明發集團在董事會層面上進一步邁進專業管理。


    “創始人退出對公司復牌會起到一定作用,但實質性復牌仍然需要業績成果、財務狀況等達到相應要求,尤其是在回應2015年年報審計疑點和刊發所有未刊發年度財報層面對于明發將形成重大影響,因此,明發集團如果不能全面解決現有問題,復牌之路依然難言順利。”張波表示。


    業內人士表示,從明發集團基本面來看,近些年發展顯然遠低于市場預期。行業現狀艱難,假若復牌,明發集團前景依舊堪憂。


    與此同時,知名地產專家韓世同向《投資者網》表示:“創始人的退出,顯然對公司經營產生影響,但如果未來明發集團在經營思路及運營模式上,未作徹底變革或引入好的這種合作機制的話,按照此前原有的發展模式,如融資途徑遭遇瓶頸等來看,明發集團未來要走出困境顯然不太容易。”


    (編輯:于思洋


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