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    成立城市更新集團,雅居樂能否迎頭趕上?

    原作者: 霍溫潔 |原發: 藍鯨財經

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    在嘗試招拍掛、代建、產業勾地等多種土地獲取方式后,雅居樂又將目光投向了“行業風口”——城市更新領域。


    近日,雅居樂宣布成立城市更新集團,由雅居樂控股副總裁兼首席財務官潘智勇以及雅居樂控股副總裁、地產集團董事長劉同朋共同出任城市更新集團聯席董事長。旨在加大城市更新業務拓展力度,搶抓城市更新市場窗口期。


    雖然早在2017年,雅居樂就已經與廣州黃埔區政府簽訂合作框架協議,邁出了城市更新的第一步。但截至目前,其城市更新的項目依舊屈指可數。如今,雅居樂雖想趕乘政策東風,但奈何四郊多壘,雅居樂想要后來居上并不容易。


    強勢入局城市更新


    近日,雅居樂新成立城市更新集團,由雅居樂控股副總裁兼首席財務官潘智勇以及雅居樂控股副總裁、地產集團董事長劉同朋共同出任城市更新集團聯席董事長。


    公開資料顯示,在加入雅居樂之前,該二人分別具有農行廣東省分行副行長、工商銀行廣東省分行副行長的工作經驗,在相關領域具有豐富的資源和優勢。兩大金融類高管保駕護航,可見雅居樂對城市更新集團未來發展的倚重。


    除此之外,雅居樂城市更新集團還設立了5大職能中心,分別為投資拓展中心、規劃開發中心、現場管理中心、財務管理中心以及綜合管理中心,工作內容涵蓋了城市更新從項目選址、規劃、資金籌措、開發、產業導入和后期運營等方方面面。


    雅居樂相關人士告訴藍鯨房產,今年兩會《政府工作報告》中提出,要加強新型城鎮化建設,雅居樂城市更新集團是在這一背景下成立的,其旨在加大雅居樂城市更新業務的拓展力度,搶抓城市更新市場窗口期,解決業務發展中的痛點。未來,該集團將始終堅持“城市更新綜合運營商”的定位。


    而中國企業資本聯盟副理事長柏文喜對藍鯨房產分析,現階段依靠城市新區擴張來獲取業務機會,面臨著地塊區域越來越偏遠、配套環境相對不成熟的問題,同時由于土地市場競爭激烈推高了地價,也加大了開發難度。在此情況下,城市更新項目由于毛利率相對較高,成為房企補充土地資源的不二選擇。


    藍鯨房產注意到,雅居樂重倉的海南區域,因政策調整暫時發展遇阻。在此背景下,雅居樂想要守住“千億”標簽,就不得不重新尋找區域增長點,大本營所在地的粵港澳大灣區,成為其重點布局的區域。其董事長陳卓林亦在公開場合表示,雅居樂未來最大的收獲或許在粵港澳大灣區。


    不過,藍鯨房產在梳理雅居樂財報數據時發現,其于大灣區的土儲面積及占比卻在逐年減少。建筑面積由2017年的1110萬平方米降至2019年的834萬平方米,土儲占比也由32.5%減少到21%。


    土儲減少的同時,雅居樂也面臨著毛利率的壓力。雅居樂的高毛利向來為投資者所青睞,2019年,雅居樂的毛利率為30.5%,在同行中處于前列。陳卓林表示,雅居樂今年要確保毛利率在30%左右。從公開市場獲得的項目,極少能夠達到這一水平。


    而據多名深圳房企人士測算,廣州、深圳的城市更新項目毛利潤率通常可達40%~50%,粵港澳其他非中心城市也超過25%,這一水平要遠高于招拍掛市場。


    對于未來,上述相關人士對藍鯨房產表示,未來雅居樂城市更新項目布局將以大灣區為主,華北及中原地區如果有合適項目,也會考慮。


    新兵舊改之路


    在房地產行業的發展過程中,房企成立城市更新集團的行為,其實并不少見。據藍鯨房產不完全統計,包括佳兆業、卓越地產、越秀地產、花樣年、中國奧園、富力地產等在內的房企,均先后設立了城市更新集團。


    雅居樂雖然來勢兇猛,卻是城市更新領域的一枚新兵。公開資料顯示,雅居樂最早參與城市更新項目可以追溯至2017年。當年,雅居樂通過與廣州黃埔區政府、廣州開發區管委會簽訂的產業導入及城市更新合作框架協議,踏上了自己的城市更新之旅。


    此外,從布局規模來看,雅居樂與其他成立城市更新集團相比,也稍顯遜色。據公開資料顯示,截至2019年底,雅居樂在城市更新方面,僅完成了10個項目的合作協議、5個項目的框架協議,鎖定土地面積超600萬平方米。而同為粵系房企,截至2019年12月31日,富力地產已簽約的合作城市更新項目超過70個,規劃總建筑面積超過了7000萬平米,可售面積超過4000萬平米。


    業內人士指出,這或許與雅居樂前幾年的多元化發展、布局有關。2015年以來,雅居樂進行了多元化探索,布局了地產、雅生活、環保、雅卓教育、雅城、房管、資產投資、商業管理等產業。2016年,更是提出“希望在未來5-6年內,實現整個集團業績地產占一半,其他產業占一半。”


    以環保產業為例,短短4年時間便實現了從無到有,營業額從0到15億的突破。據2019年財務數據顯示,報告期內,環保收入較去年同期增加146.1%。其物業管理公司雅生活也于2018年正式登陸港交所,2019年報告期內,實現營業額51.27億元,較去年增加51.8%。


    此時躬身入局,雖為時不晚,不過在佳兆業、保利、富力、時代中國等以舊改見長的企業面前,雅居樂如何分一杯羹,值得關注。


    (編輯:于思洋


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