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    二季度接連落子舊改 奧園城市能否喜迎豐收

    原作者: 莫遲 |原發: 藍鯨房產

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    從大利社區荔枝村,到珠海聯安舊村改造、廣州增城橫塱村,在一連串的舊改布局之后,勢頭正盛的中國奧園(HK:03883)二季度以來在城市更新板塊收獲頗豐。


    可以看到,過往在舊改領域有所積累的奧園,近年來加大了對城市更新的布局,亦借此形成了更多元的擴儲途徑,而經過前期的沉淀,奧園城市更新板塊也有望在近兩年進入收獲期。


    不過,面對城市更新與生俱來的不確定性,這位“老手”能否如期將項目轉化依然是一個挑戰。


    接連落子加速布局城市更新


    6月15日,奧園在大灣區東莞再落一子,正式成為了大利社區荔枝村南商住更新單元前期服務商。


    公開信息顯示,大利社區荔枝村有著臨深的區位優勢,周邊項目均價甚至高于部分東莞市中心項目,據估算,憑借此次城市更新,奧園在寸土寸金的臨深區域有望再度獲得近70億元的潛在貨值。在此之前,它已接連成為珠海聯安舊村改造項目、廣州增城橫塱村的實施主體、合作企業,在珠海、廣州均有建樹。


    顯然,隨著疫情影響消弭,社會秩序逐漸回歸常態,近期奧園的城市更新布局已開始活躍,而這份活躍亦是奧園2019年的延續。


    在過去的2019年,奧園在城市更新領域的布局大幅提速。過去一年中,奧園城市更新項目數量由2018年的16個升至30個以上,對應可售貨值也提升至2260億元,此外,還有40多個項目正在有序推進。


    截至2019年末,城市更新貨值已占據奧園總土儲的三成有余,較2018年比例進一步提升,可以看到,在傳統獲儲途徑之外,城市更新已成為奧園積累“面粉”的一個重要補充。


    值得一提的是,與多數企業有所區別,中國奧園以往的土儲多來自于收并購渠道,資料顯示,上市十余年間,奧園共收購了276個項目,占累計新增土儲的比例接近七成。而在今年,奧園便通過收購取得了京漢股份(SZ:000615)的實控權,并一舉獲得了北京、天津、重慶、成都、南京、太原以及廣東省、河北省等地的共計約18個項目,總可售建筑面積約124萬平方米。


    然而,在業內人士看來,即便有著雄厚的收并購功底,奧園依然難言高枕無憂。經過近兩年規模房企的多輪收割之后,優質標的愈發稀缺,這意味著隨著規模的快速增長,胃口不斷增大的規模房企亦亟需在收并購之余找到新的攬儲途徑。


    在此背景下,通過城市更新獲得大量潛在貨值,或是包括奧園在內的千億房企的主要途徑之一。“如今招拍掛市場競爭激烈,也伴隨著較高的價格,拿地愈發不易。”在上海中原市場分析師盧文曦看來,城市更新既保障民生也有利于土地價值進一步釋放,同時所獲土地普遍位置不俗,對房企補充土儲而言是一個很好的選擇。


    項目加速轉化進入收獲期


    在加速布局的同時,奧園早期布局的城市更新項目也開始進入收獲期。截至目前,奧園實現部分、全部轉化的城市更新項目有5個,貢獻了超過300億元的可售貨值。


    翻閱近年來資料可知,這個成績無疑要快于此前每年2-3個項目的轉化速度,而在未來兩年,奧園轉化落地的項目亦有望進一步增加。在今年的業績發布會上,行政總裁郭梓寧便表示,在三舊改造項目的推進中,預計將有8個至10個項目從一級開發轉為二級開發。


    另有資料顯示,在2020年-2021年奧園有望實現首期、全部轉化的城市更新共有26個,對應釋放的貨值約1078億。這意味著在未來,城市更新業務的布局將為奧園規模提升形成更強的助力。


    一直以來,對于多數深耕大灣區的房企來說,城市更新的能力既是加分項,也是基本功。


    根據CRIC研究報告顯示,深圳、東莞、珠海、佛山等大灣區城市的開發程度早已超出國際城市開發警戒線30%,進入了存量博弈的時代。


    在此背景下,深耕大灣區的奧園亦早早進行了城市更新的布局,實現了舊城、舊村、舊廠“三舊”改造全覆蓋。其中,珠海奧園廣場、廣州蘿崗奧園廣場、廣州奧園國際中心等項目均以完成或部分完成交付,成為城市更新領域的標桿項目。


    據披露顯示,如同多數城市更新項目一樣,上述項目均有著不俗的利潤空間,毛利率、凈利率均分別達到30%、15%以上。而在獲得豐厚利潤之余,奧園也展示了其在城市更新領域的“加分”項—高效的轉化能力。


    例如,梅溪舊工業區的改造項目——珠海奧園廣場,從舊工業區改造成為集購物、休閑、游樂為一體的大型城市商業綜合體,僅用了三年時間,即使在更新周期較短的舊廠改造亦是一個優秀的成績。


    而在今年,奧園又再次刷新了增城區舊改簽約記錄,南坣村項目自啟動簽約以來,僅用45個有效工作日突破80%。從過往成績來看,奧園無疑展現了優秀的城市更新能力。


    不過,繁復的環節始終是城市更新推進的難點,與之相伴的不確定性同樣更是城市更新的重要標簽。可以看到,在2019年全年奧園實現304億元可售貨值轉化背后,也存在著與預期的差距,就在2019年初,奧園曾預計年內大灣區城市更新項目將轉換可售貨值660億元,這無疑與實際結果存在一定距離。


    在落差背后,有業內人士對藍鯨房產表示,通常來看,在城市更新項目中,最大的不確定因素是動遷環節,其中亦包括成本等因素;而在動遷、土地整理之后,雖然后續項目風險較小,但也由于土地收儲等環節涉及諸多參與方,手續相對復雜,存在時間節點不好估算的問題。


    顯然,城市更新的推進存在諸多不可預見的難題。而經過多年布局,如今逐漸走入收獲期的奧園城市更新板塊,最終能為奧園積累多少“面粉”,進而成為企業規模進一步向上的新動能,藍鯨房產將持續觀察。


    (編輯:王星


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