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    吸納電建地產 南國置業轉型困局難破

    原作者: 任英楠 |原發: 時代周報

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    6月15日,距離南國置業(002305.SZ)最遲復牌日還有4天,近7萬股民正在焦急地等待。


    有股民在股吧中討論,復牌后的南國置業能否令股民們耳目一新?


    近日,南國置業發布一紙公告,將A股市場一起沉寂多年的資本運作再次帶回視野。


    公告稱,南國置業6月5日收到控股股東中國電建地產集團有限公司(以下簡稱“電建地產”)通知,擬籌劃與本公司有關的重大資產重組事項。公司擬通過向電建地產全體股東中國電建(601669.SH)、電建建筑非公開發行股份及支付現金的方式,對電建地產進行吸收合并,并募集配套資金。


    公告還稱,南國置業自6月8日起停牌,預計停牌不超過十日。


    吸收合并完成后,電建地產將注銷法人資格,由南國置業作為續存主體。


    換句話說,這場“子吞母”的資本運作達成后,未來電建地產將成為過去式,但可以實現借殼上市,中國電建將成為南國置業控股股東。


    一家是老牌武漢房企,另一家是央企子公司,南國置業與電建地產初識于2012年,如今已攜手走過八個年頭。不過,這期間一直反響平平。


    近年來,南國置業著手于輕資產轉型,效果不盡如人意。2019年底,實現的歸母凈利潤還首次出現負值。


    此次南國置業重大資產重組,其相關人事變動和組織架構安排成為關注的重點.


    就此,6月15日,時代周報記者發函南國置業,截至發稿前,暫未收到回復。


    6月12日,同策研究院院長助理張宏偉則對南國置業重大資產重組給出看法,“市場的調整期還在恢復中,無論是受到疫情還是其他因素的影響,此時央企通過重組的方式來上市,市場的關注并不高。如果是在2017年左右的地產公司重組上市,市場的關注度可能比較高。”


    不過,他也表示,“先把兩個平臺整合好,隨著每一輪市場周期的調整,還是有機會的。”


    八年牽手終合體


    南國置業成立于1998年,于2009年與深交所上市,是一家以商業地產開發與運營為主題,涵蓋多種物業類型的綜合性物業開發企業,以武漢為核心,并布局與成都,重慶,深圳,南京,荊州,襄陽等眾多城市,屬規模較小的地方性房企。


    早在2012年,央企電建地產入局南國置業,并迅速成為南國置業第二大股東。


    此后,南國置業不斷對電建地產股權進行轉讓,截止到2014年底,電建地產持有南國置業41.14%的股份,電建地產晉升為南國置業第一大股東。


    據南國置業一季報顯示,電建地產為南國置業第一大股東,持股達40.53%。


    南國置業與電建地產長達八年的合作較為順利,在此期間為避免同業競爭,雙方約定電建地產側重于住宅開發,而南國置業則側重于商業地產開發。電建地產入主后,雙方的分工側重仍然是大股東負責資源和資本支援,具體業務方面則以南國置業原團隊為主。


    與此同時,電建地產為南國置業在融資渠道和資源上提供諸多便利。


    隨著兩者的關系越來越緊密,外界常有其合并重組的傳聞。如今,終在武漢重啟之后,南國置業宣布對電建地產進行吸收合并。


    張宏偉談到,“很多年前國資委表示78家央企只會有6家上市,后來又擴容到20家左右,保留地產業務。那么央企想要保留地產領域的開發資質,只有把規模做大。做大規模的重要的途徑是進行資產重組,想辦法讓1加1大于2,使其實力再增強一點,這樣也避免了整體退出。”


    實際上,央企重組上市并不是什么新鮮事,早有平安入局招商蛇口重組上市,中糧地產大悅城整合上市,合并重組的初心是強強聯合、結合優勢資源助力業績發展,但目前來看,重組后的央企們業績增長和規模發展并不及預期。


    南國置業吞下央企電建后,能否能打破現在的轉型困境和業績瓶頸,暫未可知。


    單從去年業績看,兩者的表現都較為平淡。


    近年來,南國置業著手于輕資產轉型,但卻導致其近幾年業績“滑鐵盧”。


    據2019年年報,南國置業實現營業收入63.69億元,同比增加57.99%,歸母凈利潤為-3.55億元,同比減少520.39%。


    電建地產去年的業績平庸。


    2019年,電建地產總體實現營業收入236.96億,同比增長17.24%,歸屬母公司股東凈利潤1.29億,同比上年的7.51億下滑82.77%。房地產板塊全年累計簽約銷售合同額329.16億元,同比增加4.88%。


    對于此次資本運作,電建地產相關負責人曾對媒體表示,這將理順兩家公司的業務關系,并運用好上市平臺,將項目進一步做大做強。


    張宏偉則認為,從其他擁有央企背景、且規模在幾百億左右的房企的經驗看,如果母公司實力比較強,是有可能通過并購的方式去迅速整合市場資源的。


    “如果想去做擴張,因為有央企背景的資源,還有能力做;如果不想做市場擴張,整合完成后,純粹靠公開市場的操作而不靠母公司,那么基本上地產開發業務的公開市場已經大定了。”他表示。


    南國置業艱難轉型多年


    南國置業商業體轉型戰略導致南國置業業績“滑鐵盧”。據此前財報,南國置業自2017年起至2019年,營業收入分別為31.66億元,40.31億元和63.69億元。歸母凈利潤分別為0.58億元,0.84億元和-3.55億元,扣非歸母凈利潤分別為-0.94億元,0.75億元,-3.75億元。


    歸母凈利潤和扣費歸母凈利潤均于去年首次出現負值,出現了典型的增收不增利的情況。


    就歸母凈利潤虧損原因,南國置業在年報中將此歸咎于“受當期部分商業項目主動調改與部分住宅開發項目結利周期的影響”。


    南國置業作為以湖北為主戰場的房企,此次疫情對其沖擊較大,尤其體現在疫情期間公司的商業項目大部分都為停業狀態。


    據今年公司一季報,南國置業凈虧損1.53億元,同比下降1616.90%。


    面對持續收緊的房地產市場,房企都在尋找地產開發的第二落點,輕資產開發比單一的房地產開發利潤要高,這也是南國置業牟足力氣致力于轉型的原因。


    但觀其財報發現,在轉型期間南國置業的毛利率卻在不斷下滑,自2017年到2019年,南國置業的毛利率分別為16.22%,12.67%和3.37%。


    一季度,南國置業的毛利率直接降為-198.60%,對比2014年南國置業的毛利率43.59%,毛利率的大幅下滑直接影響利潤。


    除此之外,利潤還受到成本大幅上漲的影響,在去年年報比較顯眼的是由于利息支出增長導致財務費用飆升,去年財務費用較2018年同比增長291.56%,翻了近三倍。


    南國置業的債務情況也難言樂觀。


    自電建地產入局南國置業以來,南國置業的總負債從2014年的74.28億元攀升至218.51億元,同時,資產負債率也由2014年的71.14%上漲至81.54%。


    據一季報顯示,南國置業一年內到期的非流動負債為21.61億元,短期借款6.02億元,公司持有25.35億元現金,難以覆蓋短期負債。


    今年5月電建地產為南國置業提供了不超過50億的委托貸款,央企入局南國置業的優勢在此有所體現。


    據去年年報南國置業稱,公司正根據消費升級趨勢,對旗下商業項目進行調改,著手打造 第五條標準化產品線“泛悅·城市奧特萊斯”,加快推進 “泛悅精選”、“泛悅精裝”、“泛悅生鮮”、“泛悅 健康”、“泛悅教育”等自有商業IP的孵化,進一步發揮公司多業態的協同效應,推動公司轉型升級。


    南國置業商業體轉型期間境況艱難,疫情期間尤其受到武漢商業項目停擺的影響,如今對南國置業來說是更是難上加難。


    由此看來,南國置業重組后還有漫長且艱難的一段路要走。


    (編輯:王星


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