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    趙立東:華南城模式不可復制

    原作者: 楊玲玲 |原發: 時代周報

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    近年來,在各大企業規模擴張中,大型綜合物流及商品交易中心開發商及運營商華南城(01668.HK)一直低調前行,強調“要修煉好內功”,成為一道別致風景線。


    自2002年開發運營至今,華南城多次進行轉型升級,從單純線下商業到與電商共舞,從商貿物流中心到“商貿物流+”全鏈條生態圈。


    目前,華南城在深圳、南寧、南昌、西安、哈爾濱、鄭州、合肥、重慶等八大城市運營著商貿物流項目,迎來18歲成人禮的它,又一次站在蛻變路口。


    近日,在深圳市平湖華南城總部大樓內,執行董事兼集團行政總裁趙立東在接受時代周報記者專訪時表示:“每個項目的基因都不同,沒有可以復制的‘華南城’模式,需要結合當地實際,真正沉下心去鉆研。”


    產業新城運營不易。一座華南城,就是一個經濟圈。為當地貢獻可觀的稅收,解決幾十萬人就業,提升周邊投資環境,繁榮區域經濟,推動產業和城市協調發展。


    如今,面對風云變幻的外部環境,如何升級業態再續輝煌,成為擺在華南城面前的新課題。


    擁抱電商等新技術,為傳統商業“插上騰飛翅膀”


    今年以來,新冠肺炎疫情席卷全球,作為大型綜合商貿物流企業,華南城和商戶也受到一定沖擊。


    “項目正常的退鋪量還是有的,不過,我們通過努力,新招商數量已覆蓋了退鋪量,還有增量。”趙立東介紹。


    疫情暴發后,華南城第一時間做出響應,通過減免租金、分發防疫物資等方式與商戶共克時艱,并跟進關注國家對中小企業的扶持政策,希望商家真正受益。


    “我們對實體經濟的恢復有信心。每個企業都有自己安身立命之本,我們在應對疫情過程中,做到了靈活機動,希望能夠轉危為機。”趙立東在采訪中表示。


    除疫情外,近年來電商發展也沖擊著傳統商貿物流的模式和格局。


    “實體店逐漸變成展示中心,很多交易訂單已轉到線上完成。華南城一直以擁抱電商的心態,與電商共舞。”趙立東介紹稱,全國十大跨境電商有四個在深圳華南城,公司還孵化了300多個中小微電商企業。


    譬如,傲基科技剛來華南城時只租了一個店面,現在公司員工已有3000余人,年銷售額在40億元到50億元之間,已經隨著市場發展成熟起來。


    隨著直播經濟站上時代風口,華南城也順勢而為,在南昌華南城建立了一個近3萬平方米的網絡直播員培訓基地。


    除電商外,數字化建設成為另一個發力點。作為華南城第二大股東,去年11月,華南城與騰訊深入合作,借助騰訊的技術優勢,打造智慧園區和智慧零售新產業。


    “以深圳項目為例,我們了解到周末客流量在15萬左右,工作日8萬―10萬。至于這些客流從哪里來、屬于什么年齡層、消費時間多長,以及展館停留軌跡等信息,也可以通過數據分析獲得,幫助公司進行業態調整。”趙立東表示。


    專注主業,精耕“商貿物流+”模式


    事實上,華南城每年都會對業態進行調整,淘汰掉邊緣業態,補充進新鮮業態。


    近年來,華南城在引入和培育新業態方面取得良好成效,華南城的“商貿物流+”的輪廓逐漸清晰起來。


    在趙立東看來,“商貿物流+”是在商貿物流基礎上,根據不同項目的不同階段進行加法變化。每個項目基因都不同,不能生搬硬套,新業態的“嫁接”也不是一蹴而就,需要有試錯和調整的過程。


    今年,隨著城市邊界不斷拓寬,成立最早的深圳華南城也走到業態升級的十字路口。在“粵港澳大灣區”和“中國特色社會主義先行示范區”的政策利好下,深圳華南城積極迎接時代變革。


    據了解,深圳華南城的升級,從引入“外援”開始。去年12月底,華南城與萬達商管簽訂合作,旗下深圳龍崗項目引入萬達廣場,這也被視為華南城轉型的動作之一。


    “為此做了很多努力,一共談了2年7個月,進行了40多次磋商。”趙立東提到,華南城管理層團隊曾兩次拜訪王健林董事長,后者也對這個項目寄予厚望,親自把關設計以保證項目的高品質。


    華南城引入萬達商管后,將打造成“全新一代萬達廣場”,這一項目被萬達方稱為“第4代旗艦店”,體驗式業態占比將達到70%,其中真冰場、實彈射擊、轟趴、電競等新潮項目對年輕人頗具吸引力。


    為配合位于4號交易廣場的萬達項目,華南城也將緊臨的3號館做了規劃調整,并將這兩個項目視為深圳華南城升級的起點。


    按照趙立東的設想,用5年時間完成深圳華南城全面升級改造,引入朝陽產業,淘汰夕陽業態,最終轉型升級成粵港澳大灣區綜合商貿物流中心、數字中心、創新中心、生活中心。


    優化管理和債務結構,進一步降低經營風險


    2019年初,趙立東進入華南城后主導成立了投資開發集團和商業管理集團,分別管理集團的項目開發建設及項目招商運營。


    趙立東解釋這樣做的目的是“讓專業的人做專業的事”。在他看來,產業新城的開發運營是一個復雜課題,但市場上全能的人才并不多,這就需要將工作細分下去。


    在趙立東的愿景里,商業管理集團將通過3年時間做到凈利潤提升一倍,投資開發集團則專心研發產品,做好品質。


    在成立投資開發集團和商業管理集團之后,趙立東又將華盛奧萊、好百年、乾龍物流三個專業子公司進行獨立運營。


    獨立是否就能帶來盈利?華南城的利潤增長點究竟在哪里?


    趙立東認為:“華南城10萬商家,是公司的‘忠實粉絲’。華南城致力于提高商貿物流市場的管理水平,同時也在做一些拓展動作,比如,與其他地產物業公司進行并購重組、輸出管理等。目前,在輸出管理方面與萬達、新城、天虹等都在洽談階段。”


    與此同時,過去一年,華南城優化自身債務結構上動作不斷。


    根據華南城公布的2019―2020財年上半年財務數據,截至報告期末,華南城資本負債比率為68.7%,如若刨除匯率影響,調整后的資本負債比率進一步下降至64%。


    今年以來,國家對企業給予大量資金幫扶,包括貼息貸款、稅務減免等,境內融資環境迎來短暫寬松窗口期,華南城在融資方面還是依舊遵循穩健的節奏。


    趙立東告訴記者,近兩年來,華南城以商業為核心的提升逐步釋放出效果。結合到融資方面,公司簽了很多具有競爭力的戰略合同,這也帶來資本結構的調整。


    “比如,我們用一年時間做了大量的長年期經營性物業貸,這對于公司的債務結構來說,可以起到極大的優化作用。”趙立東說。


    同時,趙立東表示:“作為重資產持有企業,我們也在密切關注REITs等新的融資工具,希望在合適的時機做一些結合。”


    在疫情得到控制后,華南城依然按照自己的節奏,規模化擴張,加杠桿投資,從來不是華南城的目標。華南城管理層認為,只要現金流和管理不出問題,做好核心產品和服務,主動擁抱新技術,不管是過去還是未來,都能取得不錯的發展。更何況,華南城還有數十萬商戶群體,和接近一半的未開發面積。


    (編輯:王星


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