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    凌克:10年后新房市場或回落至2008年水平

    原作者: 謝斯臨 |原發: 時代在線

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    近日,金地集團董事長凌克在中城聯盟的直播上,花了一個多小時仔細地闡述自己對未來房地產市場的看法以及判斷。


    在過去10年,由于眾多房企“高周轉”的運營模式,中國房地產市場迎來高速增長階段。這十年間,全國房地產市場銷售額從5萬億一路翻至近16萬億。也正是在10年前,萬科的年度合約銷售額剛剛跨越千億大關,成為國內首家千億房企。


    當時無人能料想到,2019年將會有7家房企銷售金額超過3000億元,其中碧桂園更是達到全口徑銷售金額7715億元,整個行業在黃金年代這十年一路高歌猛進。


    但隨著調控政策進一步深入,以往那種依靠高杠桿、高周轉在短時間內規模爆發性增長的年代已經過去。如今,房地產行業的拐點已至、房企的黃金年代已經過去成為業內共識。


    凌克判斷,2020年至2030年間,中國房地產市場的銷售規模將會在頂部徘徊之后逐步下降,預計到2030年,年新房銷售預計會在7億平方米左右,回到2008年銷量水平。


    在市場體量不斷縮小的同時,房企間的洗牌不斷加速。凌克認為,未來房地產市場將會出現“大的越大,小的被淘汰”的馬太效應。現在中國前20名開發商,市場占有率大致為25%~30%,乍看之下已經很高。但美國前20名開發商的市場占有率是65%。到目前為止,中國的頭部地產開發商市場占有率并不算大。


    “未來房企開發量會進一步提高,但整體規模見頂,企業間的分化會進一步加深。”


    這樣的趨勢,如今已越發明顯。根據人民法院公告網發布數據顯示,截至2020年6月,上半年已有200余家房地產公司發布破產文書或進入破產清算程序,破產原因多是由于負債過高、資金鏈破裂。


    在這樣的大背景之下,房企必須提高融資、投資、產品、營銷和運營各方面能力,才能更好的活下去。但這還不夠。在以往“高周轉”運營的背景之下,房企通過不斷縮短施工時間,追求在極短時間內實現銷售回款,碧桂園更是開創了拿地4個月開盤,5個月資金回籠,6個月資金再周轉的“456模式”。


    而如今這條路已經走到了極限。凌克舉了個例子,在高周轉思路下,過去做腳手架和主體結構的生產方式,高層住宅蓋一層樓大致需要7~8天。過去這幾年用了鋁膜爬架工藝,高層住宅施工進度做到了5.5-6天蓋一層樓,“這已經是傳統建筑方式效率的極限。”


    另一方面,通過高杠桿換取規模增速的路子也再難以持續,“今年就能看出來,之后住宅開發的毛利率和凈利率都在不斷下降。在這種情況下,繼續推高負債率,已經很難獲得高收益。”在傳統施工技藝和通過投融資來提高效率的方式已接近極限的情況之下,凌克提出,房地產行業想獲得增長,最終還是取決于科學技術的進步及對新技術的使用。


    凌克提到新技術的四個重點:一是經營管理的全面信息化能力,也就是ERP系統(企業管理系統);二是基于移動互聯網的客戶交互能力;三是建筑的數字化、工業化和定制化能力,四是服務的智能化、AI化能力。


    首先,要在開發、營銷、財務等方面都建立全面信息化處理系統,并且讓不同業務之間進行交互。凌克透露,“現在這套技術水平,既可以做產能分析,公司敏感性分析,又能做到利潤規劃,這是公司信息化管理應具有的能力。”


    此外,在疫情的影響之下,建立基于移動互聯網的客戶交互能力對于房企而言越來越重要。這半年來越來越活躍的線上交易,正在促使房地產營銷不斷發生變化,包括AR、VR在內的新技術的應用,正在助力房產交易從線下轉向線上。凌克預言,“等數據和技術工具都跟上之后,也將會出現線上簽約的方式。”


    第三就是建筑數字化、工業化和定制化能力。BIM技術的引入,可以將開發、設計師、施工單位以及各種規劃部門之間的工作,通過多方協同管理系統直接打通,在設計環節就可以預設出建設環節的各種情況。


    最后,無論市場如何變化,產品和服務始終是鏈接企業和客戶的核心。通過包括AI、VR、物聯網IOT技術等技術使得服務更加智能化,在裝修、產品定制化方面,都有可能出現變化,智能化客服也能獲得更精準的客戶服務。


    (編輯:王星


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